房屋飘窗建造地台违约赔偿案例

  一、案情简介：2006年5月24日，高小姐（化名）与北京某房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同对房屋户型、阳台造型、交房期限及违约金等作了规定。签订合同后，高小姐履行了合同义务，但北京某房地产开发公司违反合同逾期交房给高小姐造成了损失，而且由于北京某房地产开发公司在施工过程中的误差，造成反梁在实际结构中露出阳台地面。北京某房地产开发公司在未经高小姐同意的情况下，在阳台上擅自构建地台以遮掩反梁，地台比地面高出10公分。对于此种情况，高小姐多次致电房地产开发公司要求解决处理，但北京某房地产开发公司一直没有给予答复和修复，造成了高小姐房屋使用功能的不便和减少，房屋外观极其不雅，不仅影响该房屋的出租与出售，而且如果将来家中居住老人和小孩，在上下台阶过程中受伤，造成损失更无法想象。鉴于房地产开发公司迟迟不予答复和处理，高小姐不仅在经济上蒙受了损失，而且在这件事上投入了大量时间和精力，无奈之下，高小姐将北京某房地产公司告上了法庭。
    二、法院裁判：
    一审法院经审理后认为原告高小姐主张的要求被告房地产公司维修平台或赔偿损失的诉讼请求，经本院现场查勘，可以认定虽该平台在合同中未作约定，但该平台的存在并未对原告高小姐实际利用房屋造成任何明显的妨碍，故原告的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。于是一审法院判决驳回了原告高小姐的诉讼请求。
    判决后高小姐不服依法向中级人民法院提起了上诉。在中级人民法院开庭审理过程中，高小姐及其律师据理力争，二审法院同意了上诉人高小姐律师的意见，经二审法院主持调解，达成调解协议如下：北京某房地产开发公司一次性赔偿高小姐2.4万元。诉讼费用由北京某房地产开发公司承担。

    三、案例点评：
    商品房买卖纠纷在司法实务中最为常见，而本案的特殊性在于高小姐房屋的飘窗部分多出了一个地台，该地台是由于开发商的施工方在施工过程中造成了误差，以致反梁在实际结构中露出了地面。为遮掩反梁，开发商不得不建造地台以遮掩反梁。然地台在房屋买卖合同和房屋图纸中并未约定和记载，且地台的存在确实给高小姐造成了很多不便，房屋外观也显得极不雅致。这种情形属于开发商合同违约，开发商应当承担违约责任。但具体到本案，即开发商的这种违约是否给高小姐造成了妨碍以及高小姐的损失如何计算？这是颇有争议的问题，一审法官认为开发商虽然违反了合同的约定，但是却未对高小姐造成任何明显的妨碍，进而驳回了高小姐的诉讼请求。这对高小姐来讲是很不公平的。如果违约不用承担责任，那么"违约"更将有恃无恐。一审法官的做法已助长了违约之风，是不可取的。
    那么，高小姐的损失到底应如何计算？其实，我们可以按照地台的面积乘以单价得出地台部分的造价，再根据地台对高小姐利用房屋的功能减少在30-70%之间选择一个折扣，得出的数额大体就是损失数额。其实这主要需要法官在自由裁量权幅度内裁量。所以二审法官在处理这起案子时方式是妥当的，主持调解，化解了纠纷。
    本则案例提示我们在收房时一定仔细查看房屋的户型、结构与签订合同时的户型图是否一致，如有不一致的地方，应及时向开发商提出，并在收房记录上登记，自己保留一份留存，同时亦需保留维权的其它证据。唯有如此，在与开发商的合同违约诉讼中，才能说服法官，取得最终的胜利。